第一百二十二章 马文才的招商账
六月第三周，马文才在镇政府二楼那间借来的办公室里摆开了招商阵。
办公桌上铺着一张站前商业综合体的平面图。三层楼，六十多个铺位，每个铺位的位置、面积和朝向都被他用不同颜色的荧光笔标了出来。
餐饮类标绿色，零售类标黄色，配套类标蓝色。从楼上往下看这张图，像一块三色的棋盘。
他手上那本软面抄已经翻到了第十二页。封面标签上原本写的\"任务账\"三个字在四月底就写上了。
前面的页面是招商分解清单，每一项指标都标了完成期限。最新一页是白皮书发出去以后的反馈记录。
连锁快餐品牌回了三封邮件，便利店品牌回了五封，奶茶品牌回了四封。每一封回复他都用圆珠笔在对应的商户名称旁边画了一个小圈。
圈有三种颜色。红笔圈代表\"已回复未考察\"，蓝笔圈代表\"已考察未签约\"，绿笔圈代表\"已签约\"。
到今天为止绿色圈有七个。七个铺位，分布在商业体一楼正对站前广场的那一排。
马文才把七个签约商户的合同复印件叠整齐，放进档案袋。档案袋封面上他写了一行字：首批，七个。日期下面加了一个括号，括号里写：接下来三十一天。
第一批发入驻白皮书的品牌方有五十二家。他一家一家打电话，用的是以前在柳河镇企业办攒下来的人脉。
那些号码有些存在手机上，有些记在一本老旧的通讯录里。那本通讯录的封面已经磨得看不清字，书脊用透明胶带贴了三道。
当年在柳河镇企办的时候他每天上班第一件事就是翻这本通讯录给各家企业的行政主任打电话，发的全是开会通知和报表催收。
今天他翻的是同一本通讯录，说的第一句话从\"您好麻烦您明天上午来镇里开个会\"变成了\"我这边有个高铁站正对面的铺位，要不要来看看\"。
通讯录一共九十多个电话号码。他打了将近三天的电话，接通率比预想的高。
因为那些接电话的人有一半已经通过省报的系列报道知道了东河这个地名。有三个人在电话里直接问他是不是省报里写的那个从联村改成镇的地方。他说是。对方说那你等我，我下周就来看。
\"老周，你上个月跟我说你们那种社区便利店在找县域布点。我这边有高铁站正对面一楼铺位，客流量预估等通车以后你看数据就知道。你先派人来看，看完不签没关系，数据你拿走。\"
\"刘姐，你们奶茶品牌今年说要下沉到乡镇一级。能不能先别往那些沿街老旧商铺投。我这栋楼是全新的，旁边高铁站十月份通车。你要是现在签的话装修期我给你多免半个月租金。\"
电话打到下午六点，马文才的手机电量从百分之八十三掉到了百分之十二。
他在软面抄最后一页的空白处画了一道折线。横轴是日期，纵轴是意向商户数。折线从月初的零画到今天的位置，斜率比他预想的要陡一点。
当天晚上他把白皮书的第二版做得更细了。原先只有温泉区和展示中心的客流数据，新版本把去年省报系列报道发刊后的流量增长曲线也拉了出来。
宋诚的每一篇报道发出的时间节点在曲线上都能找到对应的上升拐点。第四篇报道发刊后的第二周，展示中心礼盒的复购率从百分之五点八跳到了百分之六点三。
那个跳跃就是省报读者里有人第一次下单的证明。
马文才把这条曲线存进白皮书的第三页。他在图注里写了一句他自己的话：数据不是摆给你看的，是帮你算的。你算完以后如果觉得不赚钱，可以不签。
隔天下午，一家连锁便利店的区域拓展经理坐了将近三个小时高铁来东河实地考察。
马文才带他从站前广场走起，沿着商业综合体的毛坯楼层逐层走了一遍。走到一楼正对站前广场那个拐角铺位时，他在现场掐了秒表，让那位经理站在铺位门口朝外看。
从这里看出去，高铁站站房的钢结构骨架已经封到了第三层。塔吊的吊臂在下午三点的日光里缓慢旋转，底下是站前广场正在铺设的透水砖。再远处是绿廊衔接带的景观灯柱，灯柱造型已经装完了一半。
\"你站在这里能看到三个画面。左边是高铁站出站口，正面是站前广场的下客区，右边是绿廊入口。\"
\"你的便利店在这三个画面的交叉点上。等你店里的收银机开始滴第一声，你回头就能从落地窗里看到那辆把你顾客运过来的列车。\"
区域经理在铺位门口站了将近五分钟。他拿手机用计算器按了几个数字，按出来的结果他没给马文才看，但他合上手机以后说了一句话：我回去跟总部汇报，一周内给回复。
等这位经理走后，马文才在本子上给这家便利店的名字前面画了一个蓝色圈。然后他在旁边多写了两行备注。
第一行：对方计算器上按了三个数字，其中有一个是日客流预估乘以人均消费。
第二行：他没把结果给我看，说明算出来的数字比他自己预想的要高。人把自己觉得好的数字藏起来只有两种原因，怕被别人知道或者怕被自己确认。他是后者。
六月底，陈小满把招商投产比算了一版更新的。
她用的不是意向数据，是已签约铺位和已发报价的预计签约额叠加值。新算出来的结果比上一版高了将近十个百分点。
她在数据下面写了一行小字：每一间铺子的租金都不算贵，但六十多间加在一起就是一个可复制的商业模式。
这个模式跑通以后，将来高铁新区二期和三期的商业配套都可以复制这一套招商打法。
她把更新后的表格发给陈石安，配了一句消息：以前种泡桐，后来种工厂，现在开始种铺位。收租跟收果子一样，种一棵容易，种一片需要人。
陈石安回了一条：种铺位的人是马文才。
马文才收到了陈石安转发的这句话。他没有回复任何消息。
他把软面抄翻到今天新画好的那一页，五类业态下面的蓝色圈从七个变成了十三个。红色圈还有将近三十个。
他在本子封面上的\"任务账\"三个字旁边加了一行新写的日期。日期后面画了一个向上的箭头，箭头尖端抵着\"任务\"两个字中间那条竖线的正下方。